未来5年，深圳要增加342万人！每年至少70万人！深圳工作，在临深东莞和惠州生活是大势所趋！

       9月1日下午，由链家研究院主办的第五期“链家思享会”在深圳举行。

       本次思享会主题为“2016大数据与深圳房地产市场走势”高峰论坛。论坛邀请到国务院发展研究中心市场所房地产研究室副主任邵挺、深圳市房地产研究中心主任王锋就全国及深圳楼市发展做主题演讲。链家研究院院长杨现领与深圳链家研究院院长肖小平也在论坛上做了分享。

在本次会上，深圳市房地产研究中心主任王锋透露，深圳在这方面最近也推出来促进房地产市场稳定发展的政策，像深圳扩大户籍人口的入户政策。原来人才入户要求本科以上，现在放宽到大专。十二五期间每年才增加平均20万人，十三五期间总共要增加342万人，一年差不多要增长70万人，要是这样的话，通过吸引外来人口，通过落户政策，通过他在本地的宜居宜业，通过城镇化来促进深圳的房地产市场发展，我觉得这种方式才能够保证深圳的市场是健康的。

从王锋的演讲里可以到未来五年的趋势，未来5年，深圳要增加342万人！每年至少70万人！深圳工作，在临深东莞和惠州生活是大势所趋！

尽管未来深圳地铁14号线，将贯穿深惠。与东莞更是有5条地铁线贯通。

而且据不完全统计，东莞未来将实现与深圳5条线路的互通互联，并且在东莞地铁1号线预留了与广州连接的接口；而即将迈入地铁时代的惠州，将实现与深圳的互通互联。这也意味着，未来将有11条城际连接地铁密布珠三角。

        深圳市房地产研究中心主任王锋在分析我国房地产走势时指出，我国房地产市场面临分化，未来或转全面下行。他认为，全国房地产市场现在是处于供应饱和的状态，近三年新建的住房基本沦为库存房。上半年各类城市成交同比均增加但增速放缓，价格持续上涨，下半年楼市运行拐点明显，下行压力比较大。一线及二线热点城市预期比较乐观，其它非热点二线或三四线城市面临着下降的趋势。从今年下半年开始到2017年，全国房地产市场可能会进入普遍的调整期，尤其是明年下半年这种趋势会比较明显。

        王锋认为，“十三五”期间，城镇化仍然是拉动房地产市场发展的动力。全国城镇的住房需求主要为新增需求、引致性需求与改善性需求。一是新增需求，预计到2020年，全国城镇新增人口0.95亿人。二是引致性需求，“十三五”期间，全国“棚改”的总任务指标是2000万户，将引致21亿平方米的需求；三是改善性需求，预计改善性需求会达到30亿平方米。

以下是王锋的演讲主要内容：

王锋（深圳市房地产研究中心主任）

深圳的限购政策长期都不会取消

一.经济形势的变化及房地产政策导向

宏观经济形势变化特点

近5年经济持续下行已告一段落，宏观经济的底部已初步显现。

从2010年以来，中国近5年的经济增长，GDP增幅持续回落。总体来看，宏观经济这一轮的持续下降应该基本到底部，也就是L型的走势。自2016年开始，中国经济进入L型的下半场。进入L型的下半场，不意味着经济大幅反弹，而是呈现区间振荡、窄幅波动。

大规模的货币宽松已经结束，但货币紧锁的可能性也比较小。中国央行与主要经济体央行在货币政策方面已经开始同步，都进入了货币政策的观察期。在中国的政策走入观察期以后，可能会出现“没有滞胀，也没有通缩的局面”。

但是整个经济现象中资产泡沫是比较大的。特别是从去年的一线城市带头上涨以后，今年就是二线的热点城市开始带头上涨，出现房地产资产价格泡沫。资产泡沫的情况，应该说是在我们没有通胀，也没有通缩的局面下，一个比较特殊的经济现象，这是需要关注的，这对经济的稳定也是非常不利的。

新常态下的房地产政策导向

对于房地产，从国家今年的五大工作任务：去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板，房地产是很明确的，要防止加杠杆去库存、防止资产泡沫。

值得注意的是房地产去库存政策的变化。去库存的关键是创造需求。一种是通过居民加杠杆，一种是通过户籍城镇化。但去年，这两个去库存方面的导向并不清晰。

户籍城镇化才能让深圳房地产健康发展。通过户籍城镇化，通过农民工进城，通过这种方式能够以刚性需求来推进城镇化，这才是能够保证房地产市场健康发展的一个根源。所以我们还是不能掉以轻心，不能通过加杠杆来解决，最终还是要通过城镇人口的增加来保持房地产这一轮的稳定健康发展。

深圳在这方面最近也推出来促进房地产市场稳定发展的政策，像深圳扩大户籍人口的入户政策。原来人才入户要求本科以上，现在放宽到大专。十二五期间每年才增加平均20万人，十三五期间总共要增加342万人，一年差不多要增长70万人，要是这样的话，通过吸引外来人口，通过落户政策，通过他在本地的宜居宜业，通过城镇化来促进深圳的房地产市场发展，我觉得这种方式才能够保证深圳的市场是健康的。

二.当前我国房地产市场存在的问题

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近期房地产市场成交量增长放缓，下半年面临市场回落。最近我看苏州、南京、厦门都在加强宏观调控政策的实施，目的也是为了抑制资产泡沫进一步的膨胀。

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上半年房价持续上涨，下半年面临走势分化。深圳总体比较稳，3·25新政出台以后，深圳的房价总体在上涨，3·25新政之后，刚性需求出现观望，但是对高端的需求影响不大，还在加快入市。深圳的楼市在政策实施以后，市场调整的情况是比较明显的，价格也基本上是稳定的。

还有一些城市就是受到周边城市的影响，总体来看预期还是比较乐观，尤其像深圳周边的东莞、惠州，北京周边的廊坊，它的核心问题不是说它经济多好支撑了它，也不是说它的老百姓收入水平支撑了它，主要是因为北京、深圳这样的城市房价太高，供应紧张，需求出现了外溢，这些外溢的需求，无论是投资的还是刚性的需求，都会支撑当地的楼市，所以使得这些城市前景还是比较看好。至于其它的二线非热点或者是三四线，上涨非常弱，也面临着下降的趋势。

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下半年楼市运行拐点明显，下行压力比较大。从今年下半年开始到2017年，全国房地产市场会出现普遍的调整期，市场的分化将从少数城市热、多数城市冷转为全面的下行，尤其是明年下半年这种趋势会比较明显。货币政策对房地产的刺激作用，或者刺激动力也在减弱。

可以看得出来，今年4季度应该是一个拐点，房地产市场不可能脱离宏观经济的大背景，宏观经济现在都在L型的底部调整，你还希望房地产保持很大的上涨，我估计很难，关键是房价上涨之后谁来接盘，如果没有人接盘的话，就不存在房地产销售的持续上涨，所以希望大家对未来房地产市场的发展，还是保持一个比较理性的看法。

三.“十三五”期间我国房地产市场发展动力

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新增需求

预计到2020年，全国城镇新增人口0.95亿人。

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棚改

十三五期间，国家对棚改的总的任务指标是2000万户，差不多5900万人的棚改需求，这样会带来引致性的需求是21亿平方米。

3

改善性需求

预计改善性需求会达到30亿平方米。

四.近期深圳房地产市场走势

应该说深圳的楼市总体来说需求还是比较大的。经过短期的调整以后，该买的还是要买，从二手房可以看出这个趋势。

房价是一种台阶式的变动，深圳的房价从来都是一种台阶式的变动，上升到一定的高度之后，通过调控，出现了一些盘整，然后再出现上涨，然后继续调控，保持一个长期的盘整。

3·25之后，楼盘涨价的还是比较有限，但不能说一点都没涨，总体来说涨价是比较有限，尤其是二手房，总体来看还是出现了一定的下降，如果它不下降，也不可能出现最近的成交量有所上升。这就是市场供求关系在起的作用。所以这一点是我们楼市的特征。

五.当前深圳楼市存在什么问题呢？

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高地价推高了房价

今年深圳出了两块地王，一个是尖岗山，一个是龙华的地王，地价分别达到7.9万、5.6万，单价都是比较高的。但是最近在深圳新会展中心的那块地，它的商业地价才2.1万，商业地价总体是比较理性，比较合理的。我们所说的地王是住宅地王，地价太高，引起了房价增长太快，对国计民生是不利的，这是一个情况，这是我们要注重的问题。

2

投资性购房仍然存在

目前我市二套及以上住房购置比例为25%，不能说都是投资的，因为也有改善的，但是作为市场的研究机构来看，大家都比较清楚，很多人还是出于投资目的买的，但是他用了很多的方式，比如说通过离婚、通过房票等等。

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公寓投资属性增强，对配套承载产生压力

从2015年公寓增长得非常快，当年的公寓销售同比增长了100%以上，均价也增长了20%以上。本来公寓是为商务人士提供短期租住服务的，但是目前来看，公寓很多已经成为一种居住投资。这一块是投资的新热点，是需要关注的，尤其是它又不限购，又不限贷，所以对那些外来投资，反而成为他的投资的主渠道。

4

商业和办公用房潜在供应过大

从近5年的累计批准的商业办公用房的预售和销售情况来看，差距差不多是54%，就是有54%卖掉了，还有没卖掉的，当然没卖掉的，肯定是有一部分持有经营的，但是也有很多是愿意销售的，但确实是不好卖，尤其是商业综合体存在不好卖的现象。

5

住房租赁市场发育不完善

深圳的实际人口现在差不多1964万人，这是有关管理部门最近讲的数据，80%以上是靠租房的，因为我们有产权的人并不是太多的，但是租赁市场还是有很多的问题，比如制度等等。

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房地产交易市场秩序不完善

在房地产预售许可之前，仍然存在变相收取诚意金、办理VIP卡等等行为，还有中介市场准入门槛低，从业人员参差不齐等等。

如何解决问题

1、拓展临深区域的居住开发空间是市场的必然趋势

2、十三五期间要筹建40万套，有效供应35万套公共住房

3、深圳的限购政策长期都不会取消。

延伸阅读

链家研究院院长杨现领博士

链家研究院院长杨现领博士首先介绍了链家思享会的初衷。他指出，当下房地产市场的复杂性要求分析和数据的结合要更加密切，但市场上却没有一个统一的房地产的房屋数据库。中国当前住宅价值总额超过150万亿，但对房屋价值的评估和对未来形势的判断远远不够，因城施策的房地产调控也缺乏有效的数据支持。举办链家思享会，就是希望能通过数据的不断建设和丰富，为市场投资者、开发商、业主以及政府提供基于数据的决策支持。

国务院发展研究中心邵挺博士

国务院发展研究中心的邵挺博士认为，从户均套数超过1套、城镇人均建筑面积达到33平方米、主要城市进入存量房时代、投资、新开工、竣工面积等指标均已达到峰值等方面判断，我国房地产市场拐点已经到来，市场必将发生较大的转变。他进一步分析，当前房产市场面临房地产市场深度分化、保障房空间布局不合理、住房的质量不高、住房制度改革严重滞后等挑战。从政策来看，“十三五”规划更加注重提高住房品质的提升，具体而言，一是合理配置供应结构，二是实现人均一间房，三是大幅提高租房比率，四是完成2000万棚改任务。

       邵挺指出，从未来看，抑制资产价格泡沫是接下来一个很大的调控目标，要防止风险累积和防泡沫破灭。对于房地产去库存，必须根据当地房地产市场的实际形势，因城施策而不能搞“一刀切”。展望未来长期政策，邵挺提出五条建议：一是要稳定住房金融条件，有效防范住房市场风险；二是打通保障房与商品房的通道，完善住房供应体系；三是大力发展二手住房交易和租赁市场，鼓励住房租赁消费；四是研究建立国家住房抵押贷款担保体系，稳步推进住房资产证券化；五是要推动房地产税制改革，建立结构合理、负担均衡的住房税收体系。

        深圳链家研究院院长肖小平从大数据的角度解析深圳房地产市场。她分析认为，近年来深圳房地产价格大涨，在深圳的限购政策下，一些投资客开始去东莞、惠州买房，导致深圳需求外溢，东莞、惠州的房地产市场与深圳同步性增强。从区位上看，学区房、地铁助推房价。由于深圳初中升高中升学率不高，优质初中附近学区房成为家长青睐的地方。地铁在规划确立、开始修建以及开通之后会对周边房价有三次明显的推动效应。

        链家研究院统计发现，上半年深圳租金上涨幅度有所收窄，对此，肖小平认为，这主要是大量专业运营机构的兴起，给市场增加了很多供应，一定程度上缓解了供需矛盾。市场供应比较多，导致空租时间有可能较长，这对运营商的资金能力是一个考验。

来源：链家研究院 （ID:HomelinkResearch)

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